吴丽虹与长白山森工集团大石头林业有限公司房屋买卖合同纠纷案
——房屋质量存在问题是否可以请求更换房屋
一、案情介绍
原告吴丽虹诉称: 1.吴丽虹于2010年9至10月期间,购买大石头林业公司棚户区改造兴建的位于敦化市大石头镇环山社区4号楼东一单元501室房屋,面积59.03平方米。购买房屋后,未装修之前,发现房屋北侧卧室墙体有漏水痕迹,随后吴丽虹找到大石头林业公司反应情况,大石头林业公司派员现场查看,告知可以装修,不漏,没问题。吴丽虹装修投入5万余元,厨房装修后就发现渗水,吴丽虹又找大石头林业公司前来查看,告知楼上注玻璃胶,但并无改变现状。因于2010年12月冬天入住,入住后漏水渗水非常严重,北墙、阳台渗水,窗户层层结冰,北卧室漏水。对房屋大石头林业公司于2011年派员维修,但始终改变不了多处漏水渗水的现状。吴丽虹自购买房屋后因漏水渗水导致装修材料变质,无法正常居住,并扰乱正常生活,加之丈夫重病卧床,在此房居住无法开窗,自2012年至今无数次找大石头林业公司给予调换房屋无果,无奈诉至法院,这是本案的事实,因此,一审法院未查清本案事实,对吴丽虹的权利及民生未予保护是错误的。2.依据《建设工程质量管理条例》及《建筑法》之规定,吴丽虹的诉讼请求是有依据的,另依据《最高人民法院关于审理房屋买卖纠纷案件若干问题的解释》之规定,请求中级法院查清本案事实,保护吴丽虹的合法权益不受侵犯。
大石头林业公司辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,案涉房屋经竣工验收合格出售,并居住至今,房屋交付吴丽虹后,吴丽虹接收并使用已经超过10年,屋面防水质保期已过,大石头林业公司也尽了维修义务,请求法院驳回上诉,维持原判。
法院经审理查明:2010年 9至10月期间,吴丽虹购买位于敦化市大石头镇环山社区4号楼东一单元501室面积59.03平米的房屋,装修并入住,入住后发现房屋质量问题,墙体漏水,多次找大石头林业公司要求维修,但至今未得到解决,在协商未果的情况下,吴丽虹要求更换房屋。
本案争议焦点是在吴丽虹购买的房屋存在漏水、渗水、阳台窗户结冰、卧室墙体发霉等问题情况下,大石头林业公司是否应为其更换房屋。
二、裁判结果
吉林省敦化林区基层法院于2021年12月22日作出(2021)吉7504民初338号民事判决:驳回原告陈兰信的诉讼请求。一审宣判后,吴丽虹不服,提起上诉。吉林省延边林区中级法院于2022年5月27日作出(2022)吉75民终30号民事判决:驳回上诉,维持原判。
三、裁判要旨
本案争议焦点是在吴丽虹购买的房屋存在漏水、渗水、阳台窗户结冰、卧室墙体发霉等质量问题情况下,大石头林业公司是否应为其更换房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人的救济途径为请求解除合同及赔偿损失,调换房屋并非法律规定的救济方式,在大石头林业局明确表示无法调换的情况下,对于吴丽虹的主张无法予以支持。
四、典型意义
本案主要争议的问题是房屋质量存在问题,是否可以请求更换房屋。在实践中房屋不同质量问题处理方法差异很大:
第一,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人可以请求解除合同和赔偿损失。《商品房买卖司法解释》第十二条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。认定房屋主体结构质量不合格原则上应当通过房屋质量监督部门的司法鉴定为准;购房者单方面的鉴定一般无法作为法院判决的依据。
第二,对房屋存在严重质量问题,严重影响正常居住使用的情形。《商品房买卖司法解释》第十三条规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。这是指由于房屋质量问题,严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。法律容许买受人可解除合同并要求赔偿损失。当然如果买受人认为要求卖房人进行修复,并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失,更为合算时,也可选择要求修复。
第三,其他一般质量问题。法律规定,交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。如房屋渗水、部分墙面细小开裂、地面空鼓、墙皮脱落等。
对于第三类房屋质量问题,由于未对居住使用造成严重影响,只能要求卖房人进行修复并赔偿损失,不能要求退房,当然也不能要求更换房屋。所以本案中吴丽虹要求更换房屋的主张没有法律依据,不能予以支持。
附:生效裁判文书
吉林省延边林区中级法院
民 事 判 决 书
(2022)吉75民终30号
上诉人(原审原告):吴丽虹,女,1973年11月25日出生,汉族,大石头林业局城建管理处环卫工人,住吉林省敦化市大石头镇环山社区4号楼东一单元501室。
被上诉人(原审被告):长白山森工集团大石头林业有限公司,住所地:吉林省敦化市大石头镇。
法定代表人:刘刚,该公司董事长。
委托诉讼代理人:孙学君,长白山森工集团大石头林业有限公司城建森林管护队副队长,住大石头镇东林社区21号楼东2单元1楼东。
委托诉讼代理人:李凤至,北京市京师(延吉)律师事务所律师。
上诉人吴丽虹因与被上诉人长白山森工集团大石头林业有限公司(以下简称大石头林业公司)房屋买卖合同纠纷一案不服吉林省敦化林区基层法院(2021)吉7504民初338号判决,向本院提起上诉,本院于2022年3月1日立案后,依法组成合议庭,于2022年5月19日公开开庭进行了审理。上诉人吴丽虹、被上诉人大石头林业公司的委托诉讼代理人孙学君、李凤至到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
吴丽虹上诉请求:1、原审判决认定事实不清,判决错误,请求撤销一审判决,改判或发回重审;2、支持吴丽虹一审的诉讼请求;3.一、二审案件受理费由大石头林业公司承担。事实和理由:1.吴丽虹于2010年9至10月期间,购买大石头林业公司棚户区改造兴建的位于敦化市大石头镇环山社区4号楼东一单元501室房屋,面积59.03平方米。购买房屋后,未装修之前,发现房屋北侧卧室墙体有漏水痕迹,随后吴丽虹找到大石头林业公司反应情况,大石头林业公司派员现场查看,告知可以装修,不漏,没问题。吴丽虹装修投入5万余元,厨房装修后就发现渗水,吴丽虹又找大石头林业公司前来查看,告知楼上注玻璃胶,但并无改变现状。因于2010年12月冬天入住,入住后漏水渗水非常严重,北墙、阳台渗水,窗户层层结冰,北卧室漏水。对房屋大石头林业公司于2011年派员维修,但始终改变不了多处漏水渗水的现状。吴丽虹自购买房屋后因漏水渗水导致装修材料变质,无法正常居住,并扰乱正常生活,加之丈夫重病卧床,在此房居住无法开窗,自2012年至今无数次找大石头林业公司给予调换房屋无果,无奈诉至法院,这是本案的事实,因此,一审法院未查清本案事实,对吴丽虹的权利及民生未予保护是错误的。2.依据《建设工程质量管理条例》及《建筑法》之规定,吴丽虹的诉讼请求是有依据的,另依据《最高人民法院关于审理房屋买卖纠纷案件若干问题的解释》之规定,请求中级法院查清本案事实,保护吴丽虹的合法权益不受侵犯。
大石头林业公司辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,案涉房屋经竣工验收合格出售,并居住至今,房屋交付吴丽虹后,吴丽虹接收并使用已经超过10年,屋面防水质保期已过,大石头林业公司也尽了维修义务,请求法院驳回上诉,维持原判。
吴丽虹向一审法院起诉请求:1、要求大石头林业公司给吴丽虹更换位于敦化市大石头镇环山社区 4号楼东一单元501室、面积59.03平方米的棚改房屋;2、诉讼费由大石头林业公司承担。
一审法院认定的事实:2010年 9至10月期间,吴丽虹购买位于敦化市大石头镇环山社区4号楼东一单元501室面积59.03平米的房屋,装修并入住,入住后发现房屋质量问题,墙体漏水,多次找大石头林业公司要求维修,但至今未得到解决,在协商未果的情况下,吴丽虹要求更换房屋。
一审法院认为,吴丽虹购买大石头林业公司位于吉林省敦化市大石头镇环山社区4号楼东一单元501室面积59.03平米的房屋,入住后发现房屋质量问题,墙体漏水,吴丽虹多次找大石头林业公司要求对房屋维修,但至今未得到解决,吴丽虹要求大石头林业公司更换房屋的请求,于法无据,本院不予支持。判决:驳回吴丽虹的诉讼请求。案件受理费100元,减半收取50元,由吴丽虹负担。
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据和提供证人出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴丽虹提供证据如下:1、9张图片证据,证明房屋外墙和阳台、窗户的现状,经大石头林业公司维修多年,还是漏水、渗水。大石头林业公司质证称,对该图片证据的真实性没有异议,对证明的问题有异议,该组证据不能作为吴丽虹主张换房的理由。本院认为,双方当事人对该图片证据的真实性没有异议,本院予以确认。该证据客观上能够证明案件的相关事实,本院予以采信。2、证人李树忠当庭证言,证明因吴丽虹家房屋存在质量问题,多次找局里反映情况,也曾看到维修人多次到吴丽虹家进行维修,今年去吴丽虹家看西北角的楼板都掉下来,钢筋也都漏出来。大石头林业公司质证称,对证人证言有异议,证人作为非建筑专业人员的普通住户,有些内容是听说,维修情况也偶尔看到,其证言不能体现真实情况。本院认为,该证人证言仅能证明房屋存在毁坏和维修人员维修房屋的事实,但无法证明房屋是否存在质量问题,本院对该部分事实不予采信。3、证人张春荣当庭证言,证明因吴丽虹家漏水,维修人员到张春荣家查找漏水点,因张春荣不在家,其婆婆多次协助开门找漏水点的事实。大石头林业公司质证称对该证人证言没有异议,双方当事人对该证据的真实性均无异议,并且能够证明相关事实,本院作为认定本案事实的证据予以采信。
本院二审查明事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为,本案争议焦点是在吴丽虹购买的房屋存在漏水、渗水、阳台窗户结冰、卧室墙体发霉等问题情况下,大石头林业公司是否应为其更换房屋。本案案涉房屋虽存在漏水、渗水、阳台窗户结冰、卧室墙体发霉等问题,但产生以上问题的原因不明,经多次维修仍无法改善,本院虽同情吴丽虹所面临的困境,但在未经质检核验的情况下,无法确认是否属于严重质量问题。并且,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人的救济途径为请求解除合同及赔偿损失,调换房屋并非法律规定的救济方式,在大石头林业局明确表示无法调换的情况下,一审法院对其更换房屋的诉讼请求以无事实和法律依据为由驳回并无不当,对于吴丽虹的上诉主张,本院不予支持。
综上所述,吴丽虹的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费100元,由吴丽虹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 松 林
审 判 员 卢 珊
审 判 员 刘 银 铎
二〇二二年五月二十七日
书 记 员 韩 享 吕
发布人: 管理员
来源: 本站原创
发布时间: 2022-12-18 00:08:14
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